Kui müüte maja või üks omanikest liigub läbi, see oleks mõistlik kanda hüpoteegi uuele omanikule. Selle asemel, et taotleda uut laenu, pöörates sulgemise kulud ja algab üle kõrgema intressimakseid, omanik oleks lihtsalt üle võtta praegune makseid.
On võimalik hüpoteek üle kanda, kuid see ei ole alati lihtne. Me katta allpool, kuid lühikokkuvõte oma valikuid sisaldab:
- Kandma assumable hüpoteegi paludes oma laenuandja teha muutusi.
- Refinantseerida laenu uue omaniku nimi ainult.
- Transfer kui olukord ei käivitaks laenu “tõttu müügil” klausel.
Table of Contents
Eeldatav Hüpoteegid
Kui laen on “assumable,” sul õnne: mis tähendab, et sa ei kanda hüpoteegi kellegi teisega. Ei ole keel laenulepingus, mis takistab teil täites üleandmist. Kuid isegi assumable hüpoteegid võib olla raske kanda.
Enamikul juhtudel, “uue” laenuvõtja peab kvalifitseeruvad laenu. Laenuandja vaadata laenuvõtja krediidi hinded ja võla tulu suhe hindama laenuvõtja võimet laenu tagasi maksma. Põhimõtteliselt on see sama, kui laenuvõtja oli taotleda uhiuue laenu (kuid loomulikult laenuvõtja võib võtta üle olemasoleva laenu osalise viis). Laenuandjad heaks originaal laenutaotlus põhineb krediidi ja tulu algse taotleja (te) ja nad ei taha lasta kedagi pigist, kui nad on saanud asendamine laenuvõtja, kes on sama tõenäoliselt tagasi maksta.
Et lõpetada üleminek assumable laenu taotleda muutus oma laenuandja. Sa pead täitma rakenduste kontrollida sissetulekuid ja varasid, ja maksta mõõduka tasu käigus.
Omandi üle: Switching välja nimed laenu mõjutab ainult laenu. Võite siiski vaja muuta , kes omab kinnisvara , kandes pealkirja, kasutades nõudest loobumine teoga või mis tahes muid meetmeid vaja oma olukorda.
Raske leida?
Kahjuks assumable hüpoteegid ei ole laialdaselt kättesaadavad. Sinu parim valik võib olla, kui teil on FHA laenu või VA laenu. Muud tavaliste hüpoteegi on harva assumable. Selle asemel, laenuandjad kasutada tänu müügil klausel, mis tähendab, et laenu tuleb maksta välja, kui omandiõiguse üle kodus.
refinantseerimise
Kui laenu ei ole assumable ja sa ei leia erandiga tõttu müügil klausel, refinantseerimise laenu võib olla teie parim valik. Sarnaselt eeldus, uus laenuvõtja on vaja piisava sissetuleku ja krediidi saamiseks laenu.
“Uus” majaomanik lihtsalt taotleda uut laenu individuaalselt ja kasutada seda laenu, et maksta ära olemasolevaid hüpoteeklaenu. Teil võib tekkida vajadus kooskõlastada oma laenuandjad saada kinnipidamise eemaldada (kui uue laenuvõtja ja uus laenuandja nõus neile), nii et saate maja tagatiseks, kuid see on hea, puhas viis saada töö tehtud. Mõned kinnipidamise rutiinselt üle ühelt omanikult teisele (näiteks kui parandusi tehti PACE rahastamine).
Tänu on alanud
Laenuandjad ei ole tavaliselt kasu lastes teil hüpoteek üle kanda. Ostjad oleks tulnud välja käia, hakates rohkem “küps” laenu, varase intressimaksete välja viis (ja nad võiksid saada madalama intressimääraga).
Sellers saaksid müüa oma maja kergemini – võimalusel kõrgema hinnaga – sest need samad eelised. Aga laenuandjad kaotada, nii et nad ei innukas heaks ülekandeid.
Nõuetekohase müügil klausel on osa laenulepingu öelda, et laenu tuleb maksta välja, kui vara müüb (laenu “kiirendatud”).
Erandid: Mõnel juhul saate siiski kanda laenu – isegi tõttu müügil klausel. Ülekanded pereliikmed sageli lubatud, ja teie laenuandja saab alati soodsamad kui see, mida teie laenulepingu ütleb (see on võimalus, et nad võivad kasutada, ja nad ei ole kohustatud seda tegema -, kuid ei saa oma lootusi üles) . Ainus viis kindlalt teada on paluda oma laenuandja ja vaadata oma kokkuleppel kohaliku advokaadiga. Isegi kui laenuandjad öelda, et see ei ole võimalik, advokaat aitab teil aru saada, kas teie pank annab täpset teavet.
Garn-St. Germain seaduse takistab laenuandjad kasutada oma kiirenduse võimalus teatud tingimustel. Mitmed levinumaid olukordade hulka:
- Kui kaasrentija sureb ja omand läheb üle üleelanud kaasrentija
- Ülekanne laenu suhteline pärast surma laenuvõtja
- Ülekanne omandi abikaasale või lastele laenuvõtja
- Ülekanded tulemusena lahutuse ja lahuselu kokkulepete
- Ülekandeid inter vivos usalduse (või elavad usalduse), kus laenuvõtja on soodustatud
Vaadake täielikku nimekirja erandeid , ja vaadata seda nimekirja oma juristiga.
mitteametlik Üleminekud
Kui te ei saa teie taotlust heaks, siis võib tekkida kiusatus luua “mitteametlik” kokkulepe. Näiteks võid müüa oma maja, jätke olemasoleva laenu asemel, ja on ostja hüvita hüpoteegi maksed.
See on halb mõte. Teie hüpoteegi leping ilmselt ei luba seda, ja te võite isegi leida ennast õigusliku probleeme, sõltuvalt sellest, kuidas asjad lähevad. Veelgi enam, sa oled ikka vastutab laenu – kuigi sa ei ela enam majas.
Mis võiks minna valesti? Paar võimalusteks on:
- Kui ostja peatub maksavad laenu on oma nime, nii et see on ikka teie probleem (hilinenud maksete ilmub oma krediitkaardi aruanded, ja laenuandjad tulevad pärast).
- Kui kodus on müüdud sulgemine vähem kui see on väärt, siis võiks olla vastutav mis tahes puudus.
On paremaid viise pakkuda müüja rahastamise potentsiaalne ostja.
teie valikud
Kui te ei saa hüpoteegiga üle, olete ikka veel võimalusi, olenevalt olukorrast. Jällegi surma, lahutuse ja pere ülekandeid võib anda teile õiguse teha ülekandeid, isegi kui teie laenuandja ütleb teisiti.
Kui olete silmitsi sulgemine teatud valitsuse programmide oleks lihtsam toime tulla hüpoteek – isegi kui sa oled veealuse või töötud.
Kui alles lahutatud , küsige advokaat kuidas kõik oma võlad ja kuidas kaitsta end, kui teie ex-abikaasa ei tee makseid.
Kui majaomanik on surnud , kohalik advokaat aitab teil määratleda, mida edasi teha.
Kui te varade ülekandmise usaldus , kontrollige oma kinnisvara planeerimise advokaat, et te ei käivita kiirendus klausel.
Refinantseerimine võib olla teie lõplik valik, kui ükski teine lähenemisviise on olemas.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.